כן, שווי הנכס, תלוי בסיבה שבגללה בוצעה הערכת השווי!
ועכשיו ההסבר:
רוב הערכות השווי מתבצעות על מנת להעריך את "שווי השוק" של הנכס, כלומר, את הסכום שבו אפשר למכור או לקנות אותו בשוק החופשי.
לעומת זאת, לעתים מתבצעת הערכת שווי כאשר בעל הנכס מבקש אשראי מהבנק או מנותן אשראי אחר, והנכס מהווה בטוחה כנגד האשראי. במקרה כזה הבנק יבקש להעריך מהו ערכה הכספי של אותה בטוחה, כלומר הנכס.
מסתבר, שהערכת "שווי שוק" היא שונה מ"ערך למטרת בטוחה", גם כשמדובר בהערכות שווי של אותו נכס, באותו יום.
האחראי לכך הוא תקן 19 שתוקן על ידי מועצת שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים בשנת 2010. תקן 19 קובע ש"ערך למטרת בטוחה" הוא שונה מ"שווי השוק".
מה ההבדלים העיקריים ביניהם?
ככלל, הערכת שווי למטרת בטוחה היא שמרנית יותר. היא מתעלמת מפוטנציאל השבחה שאינו ודאי, מזכויות בנייה שאינן מובטחות, מחוזים שטרם חודשו ומבנייה בלתי חוקית, אפילו אם נעשה בה שימוש בפועל.
כמו כן, ערך למטרת בטוחה לא יכלול שווי נכס המוחזק שלא על פי הסכם כתוב, או נכס שסחירותו תלויה בצד ג' כלשהו.
בנוסף, ערך למטרת בטוחה לא יקבע על פי עסקאות שנעשו בתקופות שיא. כלומר, אפילו עסקה שנעשתה בפועל בתנאי שוק חופשי, לא בהכרח תעיד על "ערך למטרת כבטוחה".
תקן 19 תוקן בעקבות התפתחות התופעה של בקשות אשראי כנגד בטוחה נדל"נית.
אל מול תופעה זו, קם צורך בקרב נותני האשראי להחמיר ולהקשיח את הערכות השווי המתבצעות בהקשר זה, על מנת לייצר לעצמם ביטחון מוצק יותר.
בשורה התחתונה, הנכס שלך שווה מחיר מסוים בשוק החופשי, וסביר להניח ששוויו אחר לגמרי כבטוחה לאשראי. חשוב לדעת כדי לא להיות מופתעים ברגע האמת.
ניסיוננו בהערכות שווי בתחום הנדל"ן, מלמד שתקן 19, ללא טיפול נכון, עלול להכשיל עסקה או לסכל תכניות עסקיות ומשפחתיות. לכן, בנינו במשרדנו מיומנות מיוחדת בנושא, שיכולה לעשות את כל ההבדל.
שאלות על הערכות שווי בנדל"ן?
התייעצות בנושא קבלת אשראי כנגד בטוחה נדל"נית?
מיזוגים ורכישות עם היבט נדל"ני?
שלחו הודעה ונשמח לסייע
נשמח לשיתוף